Tips voor het beleggen in vastgoedfondsen (REIT’s)

Investeren in vastgoed wordt vaak gezien als dé manier om vermogen op te bouwen. Helaas zijn de meesten onder ons niet gezegend met het vermogen om meerdere beleggingspanden te kopen. Goed nieuws: een groot eigen vermogen is niet noodzakelijk om te kunnen investeren in onroerend goed. Door gebruik te maken van een vastgoedfonds (REIT) kan je met kleine bedragen beleggen in vastgoed De voordelen van deze manier van investeren zijn minstens zo interessant als directe vastgoedinvesteringen. Zo zijn vastgoedfondsen, in tegenstelling tot directe vastgoed investeringen, meer liquide. Het is een laagdrempelige manier van investeren met een goede risicospreiding.

In dit artikel gaan we dieper in op de redenen om te investeren in vastgoedfondsen. De risico’s die je in de gaten moet houden komen hierbij ook aan bod zodat je het beste rendement uit jouw investering haalt. Daarnaast bespreken we hoe je kunt investeren in vastgoedfondsen en welk vastgoedfonds het beste bij jou visie en doelstellingen past.

Waar kun je beleggen in REIT’s?

1. DEGIRO - Groot aanbod aan REIT's

Via DEGIRO heb je toegang tot een breed aanbod aan beleggingsproducten waaronder op de beurs verhandelde vastgoedfondsen (REIT’s). Veel van de producten die we in dit artikel behandelen zijn verhandelbaar op DEGIRO. Een beleggingsrekening is gemakkelijk en snel te openen en je kunt ook met lage bedragen beginnen met het opbouwen van je beleggingsportefeuille.

• Ga naar de website van DEGIRO »
• Lees de DEGIRO review

2. Synvest - Vastgoedfonds in NL en DE

Een van de bekendste vastgoedfondsen in Nederland is Synvest. Door de jaren heen hebben ze een solide track record en portfolio neergezet en is Synvest een betrouwbare vastgoedpartner gebleken. Door maandelijks dividend kun je een mooi passief inkomen opbouwen. Synvest heeft verschillende fondsen waarbij ze beleggen in vastgoed in Nederland en Duitsland. Bekijk de mogelijkheden en ontdek welk fonds bij jou past.

• Ga naar de website van Synvest »
• Lees de Synvest review

3. Corum Vastgoedfonds - Wereldwijd beleggen in vastgoed

Via Corum Investments kun je beleggen in een vastgoedfonds dat niet actief is op de beurs. Corum beheert een vastgoedfonds dat binnen de Eurozone belegt, maar je kunt ook kiezen voor Corum XL dat wereldwijd opereert. Je dividend wordt maandelijks uitgekeerd. Op de website lees je meer informatie over de fondsen en het aanbod.

• Ga naar de website van Corum Vastgoedfonds »
• Lees de Corum Vastgoedfonds review

Waarom investeren in vastgoed?

• Beleggen in garageboxen; dit moet je weten

Investeren in vastgoed is één van de bekendste manieren om rendement te behalen op je vermogen. De vastgoedprijzen stijgen de laatste jaren enorm en de wereldbevolking blijft groeien. De vraag naar woningen, winkel- en kantoorpanden hiermee ook. Dit betekent dat er veel kansen zijn om een goed rendement te halen uit een investering in onroerend goed.

Eén van de grootste voordelen van het investeren in vastgoed is dat je een passief inkomen kan creëren. Je laat je geld voor je werken. En laten we eerlijk zijn: wie wil dat nou niet?  Geld maakt geld. Maar dan moet je dat geld wel hebben. Beschik je niet over een enorm vermogen, of wil je je bestaande portfolio op een goede manier aanvullen dan zijn vastgoedfondsen in de vorm van REIT’s een interessante optie.

Wat zijn vastgoedfondsen?

Een Real Estate Investment Trust (REIT) is een vastgoedfonds waarmee beleggers hun geld kunnen bundelen om te investeren in vastgoedactiva. Simpel gezegd kan je een REIT zien als een beleggingsfonds of bedrijf voor vastgoed. Vastgoedfondsen bezitten of leasen onroerend goed en keren de inkomsten uit aan beleggers. Deze fondsen onderscheiden zich van andere vastgoedbedrijven doordat ze zelf geen onroerend goed ontwikkelen.

Beleggers kopen aandelen en leggen zo geld in ‘de pot’ van het fonds dat door professionals (minimaal één curator of directeur) aangestuurd wordt. Door te beleggen in een vastgoedfonds beleg je indirect in het onroerend goed dat het fonds bezit. Vastgoedfondsen maken het voor reguliere beleggers mogelijk om te investeren in vastgoed waar ze normaliter geen toegang tot hebben zoals winkelruimtes, appartementen, hotels of kantoorgebouwen.

7. Redenen om te beleggen in vastgoedfondsen

1. Hoog dividend

 Een vastgoedfonds is verplicht om het grootste deel van hun belastbare inkomen aan aandeelhouders uit te keren. Vastgoedfondsen vallen onder een speciale belastingstructuur waarin de winsten niet direct worden belast. Als een vastgoedfonds 90% van zijn winst uitkeert in dividend hoeft het geen vennootschapsbelasting te betalen. Dit verklaart het hoge rendement dat deze fondsen bieden. Dividendrendementen van 5% tot meer dan 10% zijn niet ongebruikelijk en maken investeren in vastgoedfondsen een aantrekkelijke keuze.

2. Laagdrempelig

Vastgoedfondsen maken het voor de reguliere belegger mogelijk om op een laagdrempelige manier te investeren in vastgoed. Waar je voor een directe vastgoed investering minimaal €20.000 nodig hebt kan je bij een vastgoedfonds instappen met een klein bedrag. Je hebt dus geen groot eigen vermogen nodig. Een ander voordeel is dat je geen specifieke vastgoedkennis hoeft te hebben.

Vastgoedfondsen worden beheerd door professionals met goede kennis van de markt, waardoor het een eenvoudige en toegankelijke manier van beleggen is. De kans dat je betere resultaten behaalt met een vastgoedfonds dan met een eigen vastgoed investering is hiermee aanzienlijk. Een ander voordeel is dat je op ieder gewenst moment kan in- of uitstappen. Wanneer je direct investeert in vastgoed is dit lang niet altijd het geval. Gaat het bijvoorbeeld minder goed op de markt dan heb je een pand immers vaak niet zomaar verkocht. Tenslotte maakt het grote tekort aan particulier vastgoed investeren in vastgoedfondsen een stuk toegankelijker dan een directe vastgoedinvestering waar veel tijdsdruk en concurrentie is.

3. Stabiel

Voor een vastgoedfonds is een minimumaantal aandeelhouders vereist. Zo kan een vastgoedfonds bijvoorbeeld een minimum van 100 aandeelhouders nodig hebben voor een periode van bijvoorbeeld 335 dagen van een belastbaar jaar. Dit zorgt voor een constante stroom aan inkomsten en komt de stabiliteit ten goede. Daarnaast zijn de koersen van vastgoedfondsen over het algemeen vrij stabiel omdat de onderliggende waarde (vastgoed) vrij stabiel is. Hiermee zijn deze fondsen een redelijk veilige manier van investeren, al heb je uiteraard nooit de garantie dat dit zo blijft. Het is daarom belangrijk om zelf de vastgoedmarkt, het management van het vastgoedfonds en eventuele bedrijfsrisico’s kritisch in de gaten te blijven houden.

4. Voorspelbare waarde verhoging op lange termijn

Het bruto-inkomen van een vastgoedfonds moet voor een minimum percentage afkomstig zijn uit de huur of verkoop van vastgoed. Een vastgoedfonds is verplicht om het grootste deel van hun cashflow door te storten naar de aandeelhouders. Doordat de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt vrij goed in te schatten zijn is er doorgaans sprake van een groeiende en voorspelbare waarde verhoging van vastgoedfondsen op de lange termijn.

5. Spreiding

De juiste afweging voor het soort vastgoedfonds waarin je investeert komt de spreiding van jouw portefeuille ten goede. Hiermee verlaag je de volatiliteit en daarmee de risico’s. Er zijn vastgoedfondsen die op zich al een spreiding kennen over verschillende sectoren en/of locaties. Er zijn ook vastgoedfondsen die gefocust zijn op een bepaalde sector of locatie. Het voordeel van investeren in een vastgoedfonds dat meer gefocust is op één bepaalde sector of locatie is dat de professionals die het vastgoedfonds beheren vaak zeer specifieke kennis van deze sector hebben wat het rendement ten goede kan komen. Dit kan interessant zijn als je van plan ben om te investeren in meerdere vastgoedfondsen en per fonds focust op andere sectoren en/of locaties. Wanneer je eerst wilt focussen op één vastgoedfonds dan kan het interessant zijn om te gaan voor een fonds dat zich op meerdere sectoren/locaties focust.

6. Een goede hedge tegen inflatie

Wanneer de prijzen stijgen gaan de huurprijzen en waarden van onroerend goed meestal ook omhoog. Dit komt onder andere doordat veel huurcontracten aan inflatie zijn gekoppeld. Dit ondersteunt de groei van het REIT-dividend. Hierdoor bieden vastgoedfondsen zelfs in tijden van inflatie voor een redelijk betrouwbare inkomstenstroom. Vastgoed biedt met andere woorden een vrij goede bescherming tegen geldontwaarding wat investeren in vastgoedfondsen aantrekkelijk maakt.

7. Liquiditeit

Tel je alle voordelen die het investeren in vastgoedfondsen met zich meebrengen bij elkaar op dan kan je concluderen dat vastgoedfondsen, in tegenstelling tot directe vastgoedinvesteringen, meer liquide zijn. Je kunt een REIT immers van de ene op de andere dag verkopen. Gaat het met de markt minder, dan is dit bij een eigen pand haast onmogelijk om dit direct te verkopen. REIT’s zijn hiermee zeer geschikt voor korte- en middellange termijn speculatie. De liquiditeit maakt investeren in vastgoedfondsen ook aantrekkelijk en laagdrempelig voor reguliere en beginnende beleggers. Het investeren in vastgoedfondsen kan bovendien de diversiteit van je beleggingsportfolio ten goede komen.

Wat zijn de risico’s van vastgoedfondsen

De vele voordelen die verbonden zijn aan het investeren in vastgoedfondsen nemen niet weg dat er ook risico’s zijn die je niet uit het oog moet verliezen.

Zo zijn vastgoedfondsen vatbaar voor koersschommelingen, wat betekent dat de koers van het aandeel kan dalen. Ook hebben stijgende rentetarieven een ongunstige invloed op vastgoedfondsen.

Je hebt daarnaast rekening te houden met economische risico’s. Deze risico’s kunnen sterk variëren naar gelang de plaats en sector waar(in) je investeert. Informeer jezelf hierover. Zo is de gezondheidszorg behoorlijk recessiebestendig. Vastgoedfondsen in deze sector zijn over het algemeen redelijk stabiel.

De horeca en het hotelwezen zijn daarentegen erg gevoelig voor recessies net als bepaalde winkelvastgoedfondsen. Een andere risicofactor is het huurdersrisico. De inkomsten van vastgoedfondsen zijn onder meer afhankelijk van de betrouwbaarheid van de huurders. Ook kunnen bedrijfsspecifieke risicofactoren het rendement van jouw investering beïnvloeden.

Hoewel vastgoedfondsen beheerd worden door professionals en vergaande kennis van de vastgoedmarkt niet persé nodig is, is het verstandig om jezelf goed te informeren over deze risico’s en kritisch mee te kijken naar het beheer van het fonds en de ontwikkelingen van de markt.

Op welke manier kan je beleggen in vastgoedfondsen?

Er zijn wereldwijd verschillende mogelijkheden om te beleggen in vastgoedfondsen. Zo zijn er openbaar verhandelbare REIT’s die gekocht en verkocht worden op beurzen, niet-beursgenoteerde REIT’s en private REIT’s. In dit artikel geven we enkele voorbeelden.

Vastgoedfondsen op de beurs

Er is een enorm aanbod aan beursgenoteerde vastgoedfondsen. Sectoren waar de grootste vastgoedfondsen zich op richten zijn onder andere de telecommunicatie, distributiecentra, datacentra, opslagcentra, gezondheidszorg en wonen.

American Tower (Amerikaans)

American Tower is één van de grootste vastgoedfondsen. Dit fonds bezit en exploiteert een groot netwerk van communicatietorens die bijvoorbeeld gebruikt worden voor mobiele telecommunicatie.

Welltower (Amerikaans)

Welltower is één van de grootste vastgoedfondsen gericht op de gezondheidszorg. Welltower richt zich op voorzieningen voor senioren en investeren hiervoor in huisvesting en faciliteiten voor langdurige zorg.

Unibail-Rodamco-Westfield (Europees)

Unibail-Rodamco-Westfield is het grootste vastgoedfonds van Europa en richt zich op kwalitatief hoogstaand winkelvastgoed, kantoorgebouwen en congrescentra in Europa en Noord-Amerika.

Kléppiere (Frans)

Een ander groot Europees vastgoedfonds is Kléppiere. Kléppiere richt zich op het bezit, beheer en ontwikkeling van winkelcentra in onder andere Nederland, Frankrijk, Italië, Duitsland, Spanje en Turkije.

Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen

Synvest (Nederlands)

Synvest is een vastgoedfonds dat zich richt op vastgoed in Nederland zoals winkels, bedrijfsruimtes en zorgvastgoed.

Holland Immo Group (Nederlands)

Holland Immo Group richt zich op Nederlands en Duits vastgoed, met name winkels woningen en parkeergarages.

Waarin wil je investeren? Vind een vastgoedfonds die past bij jouw visie

Er zijn honderden vastgoedfondsen waaruit je kan kiezen. De risico’s kunnen behoorlijk variëren. Waar vastgoedfondsen in de gezondheidssector bijvoorbeeld behoorlijk stabiel zijn, zijn er andere sectoren waar, gelet op de grilligheid, meer te verdienen- maar ook meer te verliezen valt.

Er zijn verschillende aspecten die je mee kan laten wegen bij jouw keuze voor een bepaald vastgoedfonds. Denk hierbij aan locatie, type vastgoed en het management van het fonds. Zo is de ervaring en het management van een vastgoedfonds cruciaal aangezien jouw rendement afhangt van de keuzes die zij maken. Om jezelf op de hoogte te houden is het interessant om de grootste vastgoedfondsen in een bepaalde sector in de gaten te houden. Dit biedt vaak waardevolle informatie over de ontwikkelingen en trends.

De afgelopen jaren zijn er bijvoorbeeld winkelvastgoedfondsen die het zwaar te verduren hebben gehad door toename van het aantal online aankopen en de gevolgen van de coronacrisis. Het Franse vastgoedfonds Kléppiere wist echter door de juiste inschatting van locatie en kwaliteit van het vastgoed goede resultaten te behalen. Goed management betaalt zich in dit geval goed uit.

Conclusie: zelf vastgoed kopen of een vastgoedfonds?

Al decennialang is vastgoed een populaire belegging waar goede rendementen op behaald worden. Een directe belegging in vastgoed is een interessante lange termijn investering, vooral wanneer je over voldoende eigen vermogen beschikt. Wil je een meer diverse vastgoedportefeuille of heb je een minder groot startkapitaal dan biedt beleggen in een vastgoedfonds veel mogelijkheden.

Het voordeel deze manier van investeren is dat je met kleine bedragen kan starten en dat je op ieder moment kan in- en uitstappen. De risicospreiding is bij een vastgoedfonds vaak relatief goed. Met de huidige overspannen woningmarkt is investeren in een vastgoedfonds bovendien meer liquide en laagdrempeliger dan een directe vastgoedinvestering. Het is echter niet zomaar een kwestie van slapend rijk worden.

Informeer jezelf goed. Kijk kritisch naar het aanbod van vastgoedfondsen. Ervaring en management zijn hierbij cruciaal. Daarnaast verschillen de risico’s per sector en locatie. Let er daarom op dat de spreiding binnen een vastgoedfonds past bij jouw visie of dat je zelf een portefeuille samenstelt van verschillende REIT’s met een goede risicospreiding.

Dit artikel is geschreven door Lydwine Huizinga

Lydwine Huizinga, tekstschrijver voor www.datisgoedgeschreven.nl. Maakt ingewikkelde materie toegankelijk, taaie kost uitnodigend, een tekst ‘die niet loopt’ goed leesbaar.